{"id":11174,"date":"2026-08-10T17:04:03","date_gmt":"2026-08-10T15:04:03","guid":{"rendered":"https:\/\/sanagi.fr\/realisations\/renovation-immeuble-vidauban-ppri\/"},"modified":"2026-08-10T17:04:03","modified_gmt":"2026-08-10T15:04:03","slug":"renovation-immeuble-vidauban-ppri","status":"publish","type":"realisation","link":"https:\/\/sanagi.fr\/en\/realisations\/renovation-immeuble-vidauban-ppri\/","title":{"rendered":"Immeuble \u00e0 Vidauban \u2014 DP et \u00e9tude garages (non retenue)"},"content":{"rendered":"","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"featured_media":11169,"template":"","realisation_category":[11,12,22],"realisation_format":[],"class_list":["post-11174","realisation","type-realisation","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","realisation_category-permis-de-construire-et-dp","realisation_category-recolement-et-releves","realisation_category-rendu-3d"],"acf":{"realisation_ville":"VIDAUBAN","realisation_surface":600,"realisation_annee":2025,"realisation_typologie":"Collectifs","realisation_resume":"Relev\u00e9 r\u00e9alis\u00e9 \u00e0 l\u2019aide d\u2019un scanner et d\u00e9claration pr\u00e9alable de travaux pour la r\u00e9novation d\u2019un petit immeuble. \u00c9tude du remplacement des garages du fond par un petit collectif finalement abandonn\u00e9e pour cause de rentabilit\u00e9 d\u00fbt aux contraintes d\u2019inondation.","realisation_prestations_liste":"{\"name\":\"Relev\u00e9\"}, {\"name\":\"Nuage de Point\"}, {\"name\":\"D\u00e9claration Pr\u00e9alable\"}, {\"name\":\"Permis de Construire\"}, {\"name\":\"Am\u00e9nagement int\u00e9rieur\"}, {\"name\":\"Rendu Photor\u00e9aliste\"}, {\"name\":\"Etude de Faisabilit\u00e9\"}","realisation_description":"<p>\u00c0 <strong>Vidauban<\/strong>, au c\u0153ur d'un secteur historiquement marqu\u00e9 par les crues de l'Argens, notre client nous a confi\u00e9 un petit immeuble \u00e0 r\u00e9nover. Sur la m\u00eame parcelle, \u00e0 l'arri\u00e8re, une rang\u00e9e de garages dormants laissait entrevoir une opportunit\u00e9 : <em>les transformer en petit collectif locatif<\/em>. Sur le papier, l'\u00e9quation \u00e9tait belle. Sur le terrain, le <strong>PPRI<\/strong> allait avoir le dernier mot.<\/p>\n<h2>Repartir de la mati\u00e8re, pas de l'id\u00e9e<\/h2>\n<p>Avant toute hypoth\u00e8se, nous avons commenc\u00e9 par le r\u00e9el. Un <strong>relev\u00e9 au scanner 3D<\/strong> a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 un nuage de points millim\u00e9tr\u00e9 de l'existant : fa\u00e7ades, niveaux, \u00e9paisseurs, fissures, ouvertures. Cette base technique est la colonne vert\u00e9brale de tout le reste \u2014 pas une mesure prise au m\u00e8tre d\u00e9roulant sur un coin de chantier, mais une v\u00e9rit\u00e9 g\u00e9om\u00e9trique partag\u00e9e par tous les intervenants.<\/p>\n<p>De ce relev\u00e9 sont n\u00e9s deux chantiers parall\u00e8les : la <strong>D\u00e9claration Pr\u00e9alable<\/strong> pour la r\u00e9novation de l'immeuble, et une <strong>\u00e9tude de faisabilit\u00e9<\/strong> s\u00e9rieuse pour le petit collectif imagin\u00e9 \u00e0 la place des garages.<\/p>\n<h2>Le PPRI, ce co-architecte qu'on ne choisit pas<\/h2>\n<p>Vidauban est class\u00e9e en zone \u00e0 risque d'inondation. Concr\u00e8tement, cela impose trois contraintes qui p\u00e8sent lourd sur la construction neuve :<\/p>\n<ul>\n<li>Un <strong>plancher bas sur\u00e9lev\u00e9<\/strong> au-dessus de la cote de r\u00e9f\u00e9rence des plus hautes crues connues ;<\/li>\n<li>Un <strong>vide sanitaire ajour\u00e9 sur 30 %<\/strong> de la surface p\u00e9rim\u00e9trique, pour laisser passer l'eau en cas de d\u00e9bordement ;<\/li>\n<li>Une <strong>structure porteuse adapt\u00e9e<\/strong>, typiquement poteau-poutre avec barreaudage acier sur le pourtour pour s\u00e9curiser l'acc\u00e8s sans bloquer l'\u00e9coulement.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sur un grand projet, ces contraintes se diluent dans le budget. Sur un <em>petit<\/em> collectif comme celui-ci, elles changent radicalement l'\u00e9conomie de l'op\u00e9ration.<\/p>\n<h2>Tester avant de construire : la valeur du rendu 3D<\/h2>\n<p>Pour ne rien laisser au hasard, nous avons mod\u00e9lis\u00e9 le projet et produit des <strong>rendus photor\u00e9alistes<\/strong>. Voir le futur b\u00e2timent dans son contexte, comprendre comment le vide sanitaire ajour\u00e9 dialogue avec la rue, v\u00e9rifier les vis-\u00e0-vis : autant de d\u00e9cisions prises sur image plut\u00f4t qu'au moment du coulage des fondations.<\/p>\n<p>Ce sont aussi ces images qui ont permis de pr\u00e9senter le projet au client de mani\u00e8re concr\u00e8te, lisible, et de poser sereinement la question qui comptait : <em>est-ce que cette op\u00e9ration a un sens \u00e9conomique ?<\/em><\/p>\n<h2>Le bon conseil, c'est parfois de dire stop<\/h2>\n<p>Apr\u00e8s chiffrage et confrontation au march\u00e9 locatif local, la conclusion s'est impos\u00e9e d'elle-m\u00eame : <strong>la rentabilit\u00e9 ne suivait pas<\/strong>. Les surco\u00fbts li\u00e9s \u00e0 la mise en conformit\u00e9 PPRI grevaient trop lourdement le rendement attendu. Plut\u00f4t que de pousser un dossier de Permis de Construire pour un projet bancal, nous avons recommand\u00e9 \u00e0 notre client de <strong>ne pas y aller<\/strong>.<\/p>\n<p>La DP de r\u00e9novation, elle, suit son cours normal. Et la parcelle garde son potentiel intact pour un projet futur, peut-\u00eatre diff\u00e9rent, mieux calibr\u00e9.<\/p>\n<h2>Ce que ce projet dit de notre m\u00e9thode<\/h2>\n<p>Notre m\u00e9tier ne se mesure pas au nombre de plans d\u00e9pos\u00e9s, mais \u00e0 la <strong>qualit\u00e9 des d\u00e9cisions<\/strong> que nous aidons \u00e0 prendre. Un relev\u00e9 pr\u00e9cis, une \u00e9tude honn\u00eate, un chiffrage assum\u00e9 \u2014 et parfois, le courage de fermer une porte pour en ouvrir une meilleure plus tard.<\/p>\n<p><em>Un projet bien pens\u00e9, c'est un chantier serein. Et un projet abandonn\u00e9 \u00e0 temps, c'est un capital pr\u00e9serv\u00e9.<\/em><\/p>\n<p>Vous avez un terrain en zone PPRI ou un doute sur la faisabilit\u00e9 d'une op\u00e9ration dans le Var ? <a href=\"","realisation_galerie":[11169,11170,11171,11172,11173],"realisation_faq":[{"question":"Comment savoir si je suis concern\u00e9 par la r\u00e9glementation PPRI (Plan de pr\u00e9vention des risques naturels d\u2019inondation) ?","reponse":"Tu dois aller consulter le plan de zonage qui est fourni dans la partie risque sur le site de ta mairie, souvent avec le plan local d\u2019urbanisme. "},{"question":"Je suis en zone B1, qu\u2019est-ce que la c\u00f4te de r\u00e9f\u00e9rence ?","reponse":"C\u2019est la cotation bas\u00e9e sur les crues de r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 partir de laquel tu ne pourrais pas \u00eatre inond\u00e9e, tu dois souvent te mettre 40cm au dessus."},{"question":"Que veulent ils dire par vide sanitaire ajour\u00e9e de 30% de la surface p\u00e9rim\u00e9trique? 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