Immeuble à Vidauban — DP et étude garages (non retenue)

À Vidauban, au cœur d’un secteur historiquement marqué par les crues de l’Argens, notre client nous a confié un petit immeuble à rénover. Sur la même parcelle, à l’arrière, une rangée de garages dormants laissait entrevoir une opportunité : les transformer en petit collectif locatif. Sur le papier, l’équation était belle. Sur le terrain, le PPRI allait avoir le dernier mot.

Repartir de la matière, pas de l’idée

Avant toute hypothèse, nous avons commencé par le réel. Un relevé au scanner 3D a généré un nuage de points millimétré de l’existant : façades, niveaux, épaisseurs, fissures, ouvertures. Cette base technique est la colonne vertébrale de tout le reste — pas une mesure prise au mètre déroulant sur un coin de chantier, mais une vérité géométrique partagée par tous les intervenants.

De ce relevé sont nés deux chantiers parallèles : la Déclaration Préalable pour la rénovation de l’immeuble, et une étude de faisabilité sérieuse pour le petit collectif imaginé à la place des garages.

Le PPRI, ce co-architecte qu’on ne choisit pas

Vidauban est classée en zone à risque d’inondation. Concrètement, cela impose trois contraintes qui pèsent lourd sur la construction neuve :

• Un plancher bas surélevé au-dessus de la cote de référence des plus hautes crues connues ;
• Un vide sanitaire ajouré sur 30 % de la surface périmétrique, pour laisser passer l’eau en cas de débordement ;
• Une structure porteuse adaptée, typiquement poteau-poutre avec barreaudage acier sur le pourtour pour sécuriser l’accès sans bloquer l’écoulement.

Sur un grand projet, ces contraintes se diluent dans le budget. Sur un petit collectif comme celui-ci, elles changent radicalement l’économie de l’opération.

Tester avant de construire : la valeur du rendu 3D

Pour ne rien laisser au hasard, nous avons modélisé le projet et produit des rendus photoréalistes. Voir le futur bâtiment dans son contexte, comprendre comment le vide sanitaire ajouré dialogue avec la rue, vérifier les vis-à-vis : autant de décisions prises sur image plutôt qu’au moment du coulage des fondations.

Ce sont aussi ces images qui ont permis de présenter le projet au client de manière concrète, lisible, et de poser sereinement la question qui comptait : est-ce que cette opération a un sens économique ?

Le bon conseil, c’est parfois de dire stop

Après chiffrage et confrontation au marché locatif local, la conclusion s’est imposée d’elle-même : la rentabilité ne suivait pas. Les surcoûts liés à la mise en conformité PPRI grevaient trop lourdement le rendement attendu. Plutôt que de pousser un dossier de Permis de Construire pour un projet bancal, nous avons recommandé à notre client de ne pas y aller.

La DP de rénovation, elle, suit son cours normal. Et la parcelle garde son potentiel intact pour un projet futur, peut-être différent, mieux calibré.

Ce que ce projet dit de notre méthode

Notre métier ne se mesure pas au nombre de plans déposés, mais à la qualité des décisions que nous aidons à prendre. Un relevé précis, une étude honnête, un chiffrage assumé — et parfois, le courage de fermer une porte pour en ouvrir une meilleure plus tard.

Un projet bien pensé, c’est un chantier serein. Et un projet abandonné à temps, c’est un capital préservé.

Vous avez un terrain en zone PPRI ou un doute sur la faisabilité d’une opération dans le Var ? <a href="