Quelle surface peut-on construire sans permis de construire ?
- En résumé
- Les 3 seuils à retenir
- Le cas particulier des extensions en zone PLU : le seuil de 40 m²
- Tableau récapitulatif des seuils
- Les exceptions importantes à connaître
- Piscines : un régime spécifique
- Les risques en cas de construction sans autorisation
- Comment vérifier les règles applicables à votre terrain ?
- Questions fréquentes
- Ce que SANAGI peut faire pour vous
En résumé — Ce qu’il faut retenir
En France, les seuils de surface autorisée sans permis de construire sont fixés par le Code de l’urbanisme :
- Moins de 5 m² (emprise au sol et surface de plancher, hauteur ≤ 12 m) : aucune formalité requise (art. R. 421-2).
- De 5 à 20 m² : déclaration préalable de travaux obligatoire (art. R. 421-9).
- Au-delà de 20 m² : permis de construire obligatoire (art. R. 421-1).
- Exception — Extensions en zone PLU : le seuil monte à 40 m² avec une simple déclaration préalable, à condition que la surface totale après travaux ne dépasse pas 150 m² (art. R. 421-14 b).
- Au-delà de 150 m² de surface totale : permis de construire + architecte obligatoire (art. R. 431-2).
- Piscines : aucune formalité sous 10 m² de bassin ; déclaration préalable entre 10 et 100 m² ; permis au-delà.
- Sanctions : amende de 1 200 € à 6 000 €/m² construit illégalement (art. L. 480-4). Prescription administrative imprescriptible sans permis.
Ces seuils s’appliquent hors secteurs protégés (monuments historiques, sites classés), où les règles sont plus strictes. Vérifiez toujours le PLU de votre commune avant de lancer vos travaux.
5 m², 20 m², 40 m²… Les seuils de surface autorisée sans permis de construire varient selon la nature de votre projet, la localisation de votre terrain et les règles d’urbanisme de votre commune. Avant de poser la première pierre, mieux vaut connaître précisément ces limites — sous peine de sanctions qui peuvent aller jusqu’à 6 000 € par mètre carré construit illégalement.
Chez SANAGI, bureau d’études à Fréjus, nous accompagnons chaque année des dizaines de projets dans le Var et les Alpes-Maritimes. Voici le guide complet pour y voir clair.
Les 3 seuils à retenir
Le Code de l’urbanisme distingue trois situations principales pour les constructions nouvelles. Voici la logique générale avant d’entrer dans les cas particuliers.
Moins de 5 m² : aucune formalité
Toute construction nouvelle dont l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures ou égales à 5 m², avec une hauteur ne dépassant pas 12 mètres, est dispensée de toute formalité administrative.
Base légale : Article R. 421-2 du Code de l’urbanisme (modifié par le décret n° 2024-1023 du 13 novembre 2024).
Concrètement, cela concerne les petits abris de jardin, coffres techniques, ou locaux de rangement de très faible emprise. Attention cependant : même sans formalité, la construction doit respecter les règles d’urbanisme locales (distances aux limites, hauteur, aspect extérieur).
De 5 m² à 20 m² : déclaration préalable
Dès que la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 5 m² (et reste inférieure ou égale à 20 m²), une déclaration préalable de travaux (DP) est obligatoire. La hauteur doit rester inférieure ou égale à 12 mètres.
Base légale : Article R. 421-9 du Code de l’urbanisme.
C’est le cas typique d’un garage, d’un carport, d’un grand abri de jardin ou d’une petite extension. La déclaration préalable est un dossier plus léger qu’un permis de construire, mais elle reste obligatoire.
Au-delà de 20 m² : permis de construire
Toute construction nouvelle dépassant 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol nécessite un permis de construire.
Base légale : Article R. 421-1 du Code de l’urbanisme.
Le cas particulier des extensions en zone PLU : le seuil de 40 m²
C’est le point qui génère le plus de confusion. Pour les travaux sur construction existante (extension, surélévation, véranda…) situés en zone urbaine d’un PLU, le seuil passe de 20 m² à 40 m² pour la déclaration préalable.
Autrement dit, en zone urbaine couverte par un PLU, vous pouvez réaliser une extension jusqu’à 40 m² avec une simple déclaration préalable, à condition que la surface totale de la construction après travaux ne dépasse pas 150 m².
Base légale : Article R. 421-14 b) du Code de l’urbanisme.
Attention : si votre extension fait entre 20 et 40 m² et que la surface totale après travaux dépasse 150 m², vous retombez dans l’obligation d’un permis de construire et du recours à un architecte (article R. 431-2 du Code de l’urbanisme, décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016).
Hors zone PLU, le seuil reste à 20 m², même pour une extension.
Tableau récapitulatif des seuils
| Type de projet | Surface | Formalité requise |
|---|---|---|
| Construction nouvelle | ≤ 5 m² (et hauteur ≤ 12 m) | Aucune |
| Construction nouvelle | > 5 m² et ≤ 20 m² (et hauteur ≤ 12 m) | Déclaration préalable |
| Construction nouvelle | > 20 m² | Permis de construire |
| Extension en zone PLU | ≤ 40 m² (total après travaux ≤ 150 m²) | Déclaration préalable |
| Extension en zone PLU | ≤ 40 m² (total après travaux > 150 m²) | Permis de construire + architecte |
| Extension hors PLU | > 20 m² | Permis de construire |
| Piscine non couverte | ≤ 10 m² de bassin | Aucune |
| Piscine non couverte | > 10 m² et ≤ 100 m² | Déclaration préalable |
| Piscine | > 100 m² ou couverture > 1,80 m | Permis de construire |
Les exceptions importantes à connaître
Secteurs protégés : des règles plus strictes
Si votre terrain se situe dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé, les dispenses de formalité ne s’appliquent plus. Même une construction de moins de 5 m² peut nécessiter une déclaration préalable dans ces zones.
Dans le Var, plusieurs communes sont concernées par des zones de protection. C’est un point que nous vérifions systématiquement lors de nos études de faisabilité.
Surface totale après travaux : le seuil des 150 m²
Au-delà de 150 m² de surface de plancher totale après travaux, le recours à un architecte inscrit à l’Ordre devient obligatoire pour le dépôt du permis de construire. Ce seuil s’applique aux personnes physiques construisant pour leur propre usage.
C’est d’ailleurs l’un des cas où un bureau d’études comme SANAGI intervient en complémentarité avec un architecte : nous assurons la conception technique et les plans détaillés, l’architecte appose sa signature sur le permis.
Les constructions temporaires
Les constructions installées pour une durée n’excédant pas 3 mois sont dispensées de formalité (article R. 421-5 du Code de l’urbanisme). Ce délai est réduit à 15 jours dans les secteurs protégés.
Piscines : un régime spécifique
Les piscines suivent des règles propres qui méritent d’être détaillées :
Un bassin de 10 m² ou moins, non couvert, ne nécessite aucune démarche. Entre 10 et 100 m² de surface de bassin, sans couverture fixe (ou avec une couverture de moins de 1,80 m de hauteur), une déclaration préalable suffit. Au-delà de 100 m² de bassin ou avec une couverture dépassant 1,80 m, un permis de construire est requis.
Base légale : Articles R. 421-2 d) et R. 421-9 du Code de l’urbanisme.
Dans le Var, la construction de piscines est particulièrement encadrée dans les zones soumises au PPRIF (Plan de Prévention des Risques d’Incendie de Forêt). Certaines communes imposent des contraintes supplémentaires d’accès pour les engins de secours.
Les risques en cas de construction sans autorisation
Ne pas respecter ces seuils n’est pas un simple oubli administratif. C’est un délit au sens du Code de l’urbanisme, passible de sanctions lourdes.
L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme (modifié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024) prévoit une amende comprise entre 1 200 € et 6 000 € par mètre carré de surface construite illégalement, plafonnée à 300 000 € dans les autres cas. En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de 6 mois peut s’ajouter à l’amende.
Les délais de prescription sont les suivants : l’action pénale se prescrit après 6 ans à compter de l’achèvement des travaux. La commune dispose de 10 ans pour engager un recours civil et demander la mise en conformité ou la démolition. Pour les tiers (voisins), le délai est de 5 ans.
Et pour une construction réalisée sans permis alors qu’il était nécessaire, le délai de prescription administrative est imprescriptible : la construction n’a pas d’existence légale tant que la situation n’est pas régularisée.
Au-delà des sanctions, une construction non déclarée peut poser des problèmes en cas de revente, de sinistre (votre assureur peut refuser la prise en charge) ou de demande d’autorisation ultérieure sur le même terrain.
Comment vérifier les règles applicables à votre terrain ?
vant de lancer votre projet, trois vérifications sont indispensables.
Consultez le PLU de votre commune. Ce document fixe les règles d’urbanisme zone par zone : constructibilité, hauteur maximale, distances aux limites, aspect extérieur. Il est consultable en mairie ou sur le Géoportail de l’urbanisme.
Demandez un certificat d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) vous donne une réponse officielle et écrite sur la faisabilité de votre projet spécifique. Il vous protège en cas de changement de réglementation pendant sa validité (18 mois).
Vérifiez les servitudes et zones de risques. PPRI (inondation), PPRIF (incendie de forêt), périmètres de protection des monuments historiques… Dans le Var, ces contraintes sont fréquentes et peuvent modifier significativement ce qui est autorisé sur votre parcelle.
Questions fréquentes
Quelle surface peut-on construire sans aucune autorisation ?
Toute construction nouvelle dont l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures ou égales à 5 m², avec une hauteur ne dépassant pas 12 mètres, est dispensée de toute formalité administrative (article R. 421-2 du Code de l’urbanisme). Attention : même sans formalité, la construction doit respecter les règles d’urbanisme locales de votre commune (PLU).
Quelle surface peut-on construire avec une simple déclaration préalable ?
À partir de quelle surface un permis de construire est-il obligatoire ?
Le seuil de 40 m² sans permis s'applique-t-il partout ?
Faut-il un permis de construire pour une piscine ?
Quels risques en cas de construction sans permis ?
Que change un secteur protégé (monument historique, site classé) ?
À partir de quelle surface faut-il un architecte ?
Ce que SANAGI peut faire pour vous
Que votre projet nécessite une simple déclaration préalable ou un permis de construire complet, SANAGI vous accompagne à chaque étape : étude de faisabilité, montage du dossier administratif, plans techniques et suivi jusqu’à l’obtention de l’autorisation.
Notre connaissance fine des PLU du Var et des Alpes-Maritimes, combinée à notre expertise en dessin technique, vous garantit un dossier solide dès le premier dépôt — et vous évite les allers-retours avec les services d’urbanisme.
Sources et références juridiques :
- Article R. 421-2 du Code de l’urbanisme — Constructions dispensées de formalité (Légifrance)
- Article R. 421-9 du Code de l’urbanisme — Constructions soumises à déclaration préalable (Légifrance)
- Article R. 421-14 du Code de l’urbanisme — Travaux sur constructions existantes soumis à permis (Légifrance)
- Article R. 431-2 du Code de l’urbanisme — Seuil de recours obligatoire à l’architecte (Légifrance)
- Article L. 480-4 du Code de l’urbanisme — Sanctions pénales, modifié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (Légifrance)
- Service-public.fr — Infractions aux règles d’urbanisme : délais de prescription (service-public.fr)
- Préfecture du Var — FAQ Contentieux pénal de l’urbanisme (var.gouv.fr)